מיסויים בדירות ואירועי מס נוספים

במאמר זה נדון בחוק מיסוי המקרקעין (שבח ורכישה) וכן בתקנות מיסוי מקרקעין.

תקנות מס שבח

בעבר, החוק היה מאפשר למוכר למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח כל 4 שנים וזאת בלי קשר לכמות הדירות אשר היו בבעלותו באותה העת. לאחר תיקון מס' 76 בסעיף 48 א' לחוק, כאשר אדם מוכר דירה מזכה שאינה יחידה ושנרכשה, לצורך הדוגמה, בשנת 2010 וכעת בשנת 2021 מבקש למוכרה –  יהא פטור בחישוב לינארי מוטב על השבח שמיום הרכישה, כלומר משנת 2010 ועד ליום 01.01.2014, ואילו מיום 01.01.2014 ישלם מס על השבח שנוצר עד ליום המכירה. במקרה זה, מס השבח יהיה בגובה של עד 25%.

עפ"י סעיף 49א (א1) לחוק, ככל שלאותו אדם יש דירה מזכה יחידה וככל שהדירה איננה עולה בשוויה על סך של 4,495,000 ₪ יהא פטור ממס שבח לגמרי.

פטור ממס שבח

בכדי להיות זכאים לפטור ממס שבח במכירה עד לסכום של 4,495,000 ש"ח כאמור לעיל, יש לעמוד בעוד מס' תנאים מצטברים, כדלקמן: כאמור לעיל, על המוכר להחזיק דירה יחידה בישראל, על המוכר להיות בעל הזכויות בדירה משך 18 חודשים מיום שהייתה לדירת מגורים וכן, תנאי נוסף הוא כי המוכר לא מכר משך 18 חודשים קודם למכירה, דירה נוספת לפי פטור זה.

ההוראה האמורה לעיל לא תחול על מכירת זכויות בדירה שאינן עולות על שליש וכן במכירת דירה שנתקבלה בירושה לא תחול על זכויות שאינן עולות על מחצית הזכויות בדירה שנתקבלה בירושה.
כמו כן, ישנו דין שונה בנוגע לדירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני שנת 1997.

חשוב לדעת כי החוק מאפשר למוכר לנכות מהשבח שנוצר מיום רכישת הנכס ועד למכירתו את כל ההוצאות הכספיות שהוציא להשבחת הנכס הנמכר כגון: שכ"ט עו"ד ברכישה ובמכירה, דמי תיווך ששולמו, שכר טרחת שמאי, היטל השבחה ששולם, שיפוצים ועוד.
על כן, ישנה חשיבות לשמור מסמכים אשר יתעדו את ההוצאות האמורות ואשר בבוא העת יעשה בהם שימוש. 

 ככלל, הטבות מס השבח האמורות לעיל אינן חלות על זכויות בניה הקיימות בדירת המגורים הנמכרת ובמקרה זה הדין שונה.

תקנות מס רכישה

כעת נעבור לדבר על מס רכישה. מדרגות מס הרכישה משתנות בהתאם לכמות הדירות שבבעלות הרוכש. כך לדוגמה, רוכש שמעוניין לרכוש את דירתו הראשונה, ייהנה מפטור מתשלום מס רכישה עד לסכום של 1,747,865  ₪ (נכון לשנת 2021). מעבר לסכום זה, המס ישולם באופן יחסי עפ"י מדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו- 10%.

אדם שבבעלותו דירה אחת או יותר ומעוניין לרכוש דירה נוספת למגורים או תושב חוץ,
ישלם מס רכישה עפ"י המדרגות הבאות (נכון לשנת 2021) : 

  1. על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח – %5.
  2. על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – 6%.
  3. על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 7%.
  4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%.
  5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%.

 ישנן עוד הקלות במס רכישה לדוגמא: לרוכש שהנו עולה כהגדרתו בתקנה 12 לתקנות וברצונו לרכוש דירה ו/או עסק בתקופה שמתחילה בשנה שלפני עלייתו לישראל ועד ל- 7 שנים לאחר עלייתו, לפי המדרגות הבאות:  עד 1,842,155 ₪- ישולם 0.5% מס רכישה ומעל סכום זה ישולם 5%.

 גם רוכש משק חקלאי לשם ייסודו של אותו משק יהנה מהקלות במס רכישה, כדלקמן: עד 456,905₪ ישלם 0.5% ומעל סכום זה ישלם 5%.

בנוסף, התקנות מעניקות הטבות במס לנכים הרוכשים דירה לצורך מגורים.

יש לציין, כי האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. על כן, חשוב להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום המיסוי והנדל"ן, דבר אשר יש פה כדי להעניק ביטחון הן בהיבט הרצוני והן בהיבט המיסוי החל על כל עסקה ועסקה.

משרד עו"ד טלאור קואן ישמח לעמוד לשירותכם במתן פתרונות ושימוש בכלים מקצועיים, ייעוץ וליווי הולם. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה ובקשה העולה בדרך.

*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו”ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.