פעולות במקרקעין – מכירה ושאינן מכירה

פעולות במקרקעין המהוות מכירה ופעולות אשר אינן מהוות מכירה

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 וכן תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) תשל"ה-1974 קובעות כי פעולות שונות דוגמת אלו שנפרט מטה, על אף העדר תמורה בין הצדדים, יחשבו כמכירה החייבת במס.  כל זאת כמובן בהנחה ולא חל פטור כלשהו ואילו בחלק מן המקרים החוק פוטר את הצדדים מתשלום מס ואינו רואה בפעולה כמכירה במקרקעין החייבת במס.

הגדרת מכירה במקרקעין


ראשית, נגדיר מהי מכירה במקרקעין לפי סעיף 1 לחוק זה. "מכירה", לעניין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה הינה:

1. הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה.
2. הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור   על זכות.
3. הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה.
4. פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסוימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסוימים.

פעולות שנחשבות ושאינן נחשבות למכירה

עפ"י סעיף 1 לחוק, הגדרת מכירה כוללת הן העברה זכות, הענקתה או ויתור עליה בתמורה ושאינו בתמורה. מטה נפרט על מספר פעולות אשר חלקן נחשבות למכירה עפ"י הגדרת החוק וחלק אינן נחשבות מכירה.

עסקת מתנה

עסקת מתנה בין יחיד לקרובו (כלומר, העברה ללא תמורה) היא עסקה בה, עפ"י תקנה 20 לתקנות, נותן המתנה יהיה פטור ממס שבח ואילו מקבל המתנה ישלם רק שליש ממס הרכישה עפ"י מדרגות מס הרכישה הקבועות בתקנות. המחוקק רואה בפעולה זו מכירה ועל כן משית מס מופחת על הנישום. הרציונל של השתת מס מופחת על מקבל המתנה הינו מכירה של נכס שנשאר בתוך התא המשפחתי.

העברה אגב גירושין

העברה אגב גירושין הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, עפ"י סעיף 4א' לחוק.
לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לעניין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם ולכן העברה זו תהא פטורה הן ממס שבח והן ממס רכישה.

הרציונל העומד בבסיס הפטור הינו שהנכס המועבר אגב הגירושין נשאר בתוך התא המשפחתי ועל כן, אין סיבה לראות בפעולה זו כמכירה אשר חבה בתשלום מס.

העברה בדרך של הורשה

העברה בדרך של הורשה, בדומה להעברה אגב גירושין עפ"י סעיף 4 לחוק, איננה אירוע מס ועל כן, העברה זו תהא פטורה ממס שבח וממס רכישה. בדומה לרציונל שהזכרנו לעיל, גם כאן הנכס שמועבר במסגרת מסת נכסי העזבון מועבר לאותו תא משפחתי, הפעולה איננה רצונית ועל כן, אין למסותה.
בהקשר זה יש לומר, כי פעמים רבות יורשים מעוניינים לחלק את העיזבון בדרך אחרת ולא כפי שקבע המוריש. במצב שכזה, ניתן לערוך הסכם חלוקת עיזבון בין היורשים ובתנאי שיהווה למעשה חלוקה ראשונית של העיזבון שאז, תהא חלוקה זו פטורה ממס שבח וממס רכישה. על כך נרחיב במאמר נפרד.

יחד עם זאת, יש להבין, כי בשלושת הפעולות שהראנו לעיל, לא מדובר בהענקת פטור מתשלום מס אמיתי אלא בדחיית תשלום המס עד למועד מכירת או העברת הזכויות על ידי מקבל הזכויות.

במקרה כזה, מקבל הזכויות יכנס בנעלי מעביר הזכויות לעניין קביעת יום הרכישה ושווי הרכישה כהגדרתם בחוק כך שאלו יקבעו בהתאם ליום ושווי הרכישה של מעביר הזכויות. במקרה כזה, חישוב מס השבח במסגרת המכירה יחול בגין כל התקופה מאת רכישת המקרקעין ע"י מעביר הזכות עד למכירה על ידי מקבל הזכות.

משרד עו"ד טלאור מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה ובקשה העולה בדרך.

חשוב להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום המיסוי והנדל"ן, דבר אשר מעניק ביטחון הן בהיבט הרצוני והן בהיבט המיסוי החל על כל פעולה ופעולה. 

*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו”ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.